V prípade, že sa chystáte pustiť do rekonštrukcie domu, bytu prípadne inej stavby, mali by ste vedieť aké sú vaše povinnosti voči stavebnému úradu. Hoci ste vlastníkom danej nehnuteľnosti, neznamená to, že akékoľvek úpravy môžete vykonávať svojvoľne a neobmedzene. Aby ste sa vyhli problémom a sankciám, oplatí sa ešte pred začatím prác zistiť, aké sú v tejto súvislosti vaše povinnosti, akú dokumentáciu budete potrebovať a tiež, akým spôsobom postupovať. Keďže nám záleží na tom, aby ste rekonštrukciu domu alebo bytu zvládli naozaj hladko, pripravili sme pre vás prehľad legislatívnych povinností súvisiacich s rekonštrukciami.

Dôležitý je projekt rekonštrukcie aj plán jednotlivých prác

Prvým krokom pri rozsahovo menších aj väčších rekonštrukciách je poriadny plán, ktorý bude nielen definovať cieľový stav rekonštrukcie, ale aj spôsob ako sa k želanému stavu dopracujete. Čo najpodrobnejšie vedenie dokumentácie súvisiacej s rekonštrukciou sa vám totiž zíde vo viacerých fázach celého procesu. Budete totiž presne vedieť, aké typy prác vás čakajú a zároveň jednoduchšie definujete, čo všetko budete musieť splniť z pohľadu zákona. Takže kým pri niektorých prácach sa na stavebný úrad nebudete musieť obrátiť vôbec a postačí možno len priateľské upozornenie blízkych susedov, v iných prípadoch budete musieť zabezpečiť ohlásenie stavebnému úradu, alebo dokonca získať stavebné povolenie.

Rekonštrukcie domov a stavebný zákon

Základným legislatívnym rámcom stanovujúcim povinnosti zmenami a úpravami stavieb je zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, zjednodušene, stavebný zákon. Toto kratšie označenie budeme používať aj my. V rámci stavebného zákona je pomerne presne definované, čo sa považuje za drobnú stavbu, čo sú udržiavacie práce a pri ktorých prácach je potrebné predchádzajúce ohlásenie stavebnému úradu či stavebné povolenie. V zásade teda platí, že odpoveď na to, či budete potrebovať povolenie stavebného úradu na vykonanie rekonštrukcie nájdete práve v stavebnom zákone. Aby ste mali situáciu ešte jednoduchšiu a nemuseli sami prechádzať spleťou paragrafov, venovali sme sa vybraným možnostiam súvisiacim s rekonštrukciami.

Pri akých prácach sa nevyžaduje ohlásenie ani stavebné povolenie?

V prípade každej rekonštrukcie domu, najmä vo fáze, keď už budete mať konkrétny zoznam prác a úkonov, je potrebné zistiť, aké sú vaše povinnosti voči stavebnému úradu. V zmysle stavebného zákona sa však ohlásenie ani stavebné povolenie pri mnohých prácach udržiavacieho charakteru nevyžaduje, a tak ich môžete vykonať bez toho, aby ste úradu čokoľvek oznamovali. Pozor však vždy na rozsah prác, najmä ak by nimi došlo k podstatnej zmene vzhľadu stavby, alebo spôsobu jej využitia prípadne by ste sa nevyhli zásahom do nosných častí.

V zásade ale platí, že pri bežných udržiavacích prácach, ako sú oprava a výmena fasády, strešnej krytiny, výmena povrchu plochej strechy, zvodov či oplotenia (v prípade, že jeho trasa a výška zostáva rovnaká) nepotrebujete úradu tieto práce ohlasovať. Rovnako nemáte žiadnu povinnosť ani pri výmene vnútorných priečok, obkladov stien, podláh, okien či dverí, rovnako ako aj pri maliarskych a natieračských prácach. Ohlásenie ani stavebné povolenie sa nevyžaduje ani pri údržbe a opravách technického, energetického alebo technologického vybavenia domu.

Kedy pri rekonštrukcii postačí ohlásenie stavebnému úradu?

Odpoveď na túto otázku opäť ponúka Stavebný zákon, pričom vykonanie „ohlášky“ postačuje pri vyhotovovaní tzv. drobných stavieb s doplnkovou funkciou, ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie. Čo je však potrebné brať na zreteľ najmä pri rekonštrukciách, tak ohlásiť stavebnému úradu je potrebné tie stavebné úpravy, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií a nemení sa spôsob užívania stavby.

Na ohlásenie stavebnému úradu rovnako nesmiete zabudnúť ani vtedy, ak plánujete výkon udržiavacích prác, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie.

Dokumenty potrebné na „ohlášku“ stavebnému úradu

Vykonať ohlásenie stavebnému úradu je relatívne rýchle a bez väčších problémov by ste ho mali zvládnuť aj svojpomocne. Cieľom ohlásenia je získať kladné stanovisko zo strany stavebného úradu, pričom v tomto prípade nedochádza k stavebnému konaniu a po dokončení prác rovnako nebude potrebné absolvovať kolaudáciu.

Prvým krokom k vykonaniu ohlásenia stavebnému úradu je vypísanie žiadosti, v ktorej určíte miesto výkonu stavebných úprav ako aj ich rozsah a ďalšie informácie. K tejto žiadosti je potrebné priložiť aj jednoduchý náčrt aktuálneho a budúceho stavu, list vlastníctva prípadne iný dokument preukazujúci vaše vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Ak plánujete rekonštruovať byt v bytovom dome, bude potrebné priložiť aj súhlas správcu. Pre úplnosť dodajme, že ohlásenie stavebnému úradu je potrebné podať ešte pred začiatkom prác, pričom tie môžete realizovať až po prijatí kladného stanoviska. Vyjadrenie k ohláseniu by ste mali dostať do 30 dní od podania.

V akých prípadoch budete pri rekonštrukcii potrebovať stavebné povolenie?

Realizovať stavebné práce je možné až po predchádzajúcom stavebnom povolení zo strany úradu pri stavbách každého druhu bez ohľadu na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania, pričom rovnako sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, teda vo viacerých prípadoch aj pri rekonštrukciách, najmä ak ide o prístavbu, nadstavbu a podobné úpravy.

Stavebné povolenie pri rekonštrukcii bude potrebovať aj v prípade, že budete vykonávať búracie práce a ďalšie stavebné práce, pri ktorých sa mení vzhľad, priestorové usporiadanie bytu, spôsob užívania, alebo vykoná zásah do nosných konštrukcií. Ak sa teda napríklad rozhodnete pre rekonštrukciu celej strešnej konštrukcie vrátane vybudovania obytného podkrovia, ide o zmenu spôsobu užívania časti stavby, takže stavebné povolenie potrebovať budete.

Pri rozsiahlych rekonštrukciách máte v prípade samostatného rodinného domu situáciu o niečo jednoduchšiu ako majitelia bytov, keďže pri vyššie uvedených prácach nebudete potrebovať súhlas väčšiny vlastníkov bytov v dome s rozsahom a spôsobom rekonštrukcie. Ani v tomto prípade však nezabúdajte na svojich susedov, ktorým by ste prístavbou či nadstavbou mohli zatieniť časť pozemku a tak si vopred všetko odkomunikujte.

Čo budete potrebovať k žiadosti o vydanie stavebného povolenia?

Rovnako ako pri ohlásení je základom skoncipovanie žiadosti o vydanie stavebného povolenia. Počet príloh a ich rozsah je však už o niečo väčší. Potrebovať bude doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo, ktoré žiadateľa oprávňujú vykonať rekonštrukciu. Priložiť bude potrebné aj projektovú dokumentáciu, súhlasy, resp. stanoviská dotknutých štátnych orgánov. V prípade, že ide o rekonštrukciu vykonávanú svojpomocne, tak priložiť treba aj vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať odborné vedenie uskutočňovania stavby.

Rovnako ako pri ohláške, lehota na vydanie stavebného povolenia stavebným úradom je do 30 dní odo dňa podania žiadosti, avšak platí iba vtedy, ak žiadosť je úplná, teda obsahuje všetky potrebné náležitosti.

Likvidácia stavebného odpadu

Ak je reč o rekonštrukciách a súvisiacej legislatíve, netreba svoju pozornosť zamerať iba na pôsobnosť a kompetencie stavebného úradu a potrebu ohlášky či stavebného povolenia. Popri všetkých týchto administratívnych povinnostiach ale nezabudnite ani na povinnosti pri nakladaní s odpadom. Pri mnohých rekonštrukciách vzniká veľké množstvo odpadu, ktoré je potrebné likvidovať ako stavebný odpad, pričom toto musí zabezpečiť stavebník na svoje náklady. Oplatí sa preto zistiť si, koľko vás v prípade rekonštrukcie bude stáť odvoz a likvidácia stavebného odpadu, ako sú napríklad sutiny staré elektrorozvody prípadne časti strešnej krytiny.

Dobré susedské vzťahy nad zlato

Hoci zákon neustanovuje, ako by ste mali o rekonštrukcii informovať susedov, myslite na to, že budovanie korektných susedských vzťahov je veľmi dôležité. V prípade bytových domov by malo byť samozrejmosťou vyvesenie oznamu o vykonávanej rekonštrukcii. Ak rekonštruujete dom, pričom hluk, prach či stavebná technika by mohla obťažovať vašich susedoch, určite ich na tieto obmedzenia tiež informujte vopred.